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Loyer impayé : établir un plan d'apurement

Côté propriétaires | Informations propriétaires | 02/17/19

Dans un contrat de location, un locataire est tenu de payer son loyer. Il arrive cependant qu’il ne tienne pas ses engagements. Dans une telle situation, délicate s’il en est, plusieurs options s’offrent au propriétaire. Avant de mener toute procédure légale, un règlement à l’amiable doit être soumis au locataire. Vient ensuite la procédure d’expulsion qui peut être longue, laborieuse et coûteuse. Aujourd’hui, en France, 160 000 expulsions ont lieu chaque année. Pour ne pas en arriver là avec votre locataire, la solution se trouve sans doute dans la mise en place d’un plan d’apurement. De quoi s’agit-il et comment l’établir ?

Qu’est-ce qu’un plan d’apurement ?

Un plan d’apurement est un accord à l’amiable établi entre le propriétaire et son locataire qui permet d’accorder un délai au locataire qui n’a pas payé ses loyers. Il s’agit plus précisément d’un échéancier de remboursement défini par les deux partis. Ainsi, le locataire qui fait face à des difficultés de paiement peut rattraper sa dette tout en continuant de payer son loyer en cours. Il s’évite donc une rupture de contrat voire une expulsion prématurée. Pour le propriétaire, le plan d’apurement permet d’éviter de mettre en demeure immédiatement son locataire et de lui donner en quelques sortes une seconde chance. Ce plan d’apurement peut être à l’initiative du locataire comme du propriétaire mais aussi de la CAF (Caisse d’Allocation Familiales) si elle verse des allocations pour le bail en question.

Le plan d’apurement doit être lancé après des relances de loyers impayés restées sans réponses ou après avoir déjà fait appel à la garantie de loyers impayés. En revanche, il doit être tenté avant toute procédure d’expulsion. En tant que propriétaire, comment mettre en place un plan d’apurement ?

Comment établir un plan d’apurement ?

Après avoir fait des relances par mail, courrier ou téléphone, le propriétaire peut déclencher la procédure de plan d’apurement. Pour cela, il doit tout d’abord commencer par contacter la CAF (dès deux mois d’impayés) si son locataire bénéficie d’allocations pour son logement en location. La CAF laisse alors six mois au propriétaire et au locataire pour mettre en place un plan d’apurement avant de suspendre ses aides au locataire. S’ils ne le font pas, la CAF enclenchera un plan par défaut de 3 ans, équivalent à 1/36e de loyer dû par mois par le locataire. C’est pourquoi la propriétaire a tout intérêt à établir lui même le plan d’apurement afin de choisir une durée plus courte.

Pour réaliser cet échéancier de remboursement de loyers impayés, il est impératif de considérer les ressources du locataire. Le plan doit être réaliste et défini avec l’aval du locataire. Il doit ensuite contenir certains éléments obligatoires comme les coordonnées du propriétaire et celles du locataire. Devront ensuite figurer les éléments principaux du bail comme sa date de signature, le type de location, le montant du loyer, etc. C’est seulement après avoir indiqué ces éléments préalables que seront indiqués le montant des loyers impayés et l’échéancier de remboursement de cette somme (qui s’ajoute bel et bien à chaque loyer mensuel). Enfin, le document doit exister en deux exemplaires et être signé et par le locataire et par le propriétaire.